W Łodzi deweloperzy wystawiają nowe mieszkania średnio po niemal 11,6 tys. zł za metr. Tyle teoretycznie. W rzeczywistości klient, który podpisuje umowę, płaci poniżej 9,8 tys. zł. Różnica robi prawie 16 procent i jest największa, jaką widzieliśmy na tym rynku od kilkunastu lat. Dla porównania od 2007 roku przeciętny rozjazd między ceną z ogłoszenia a ceną z aktu notarialnego wynosił około 6,5 punktu procentowego.
Łódź to przypadek skrajny, ale nie odosobniony. Przepaść między tym, ile sprzedający chce, a tym, na co ostatecznie się godzi, urosła ostatnio w większości dużych miast. I łatwo wyciągnąć z tego prosty wniosek: to rynek kupującego, można się targować, ceny zaraz polecą w dół. Problem w tym, że historia mówi raczej coś przeciwnego.
Gdzie targowanie idzie najlepiej
Na rynku pierwotnym, w siedmiu największych miastach (Warszawa, Gdańsk, Gdynia, Kraków, Łódź, Poznań, Wrocław), w pierwszym kwartale tego roku ceny transakcyjne były średnio o 11 procent niższe od ofertowych. W kolejnej dziesiątce ośrodków rozjazd wyniósł niecałe 8 procent. Co ciekawe, to nieco mniej niż wynosi tu długoletnia norma.
Bardziej liczy się to, gdzie odchylenie od normy jest największe. Poza Łodzią mocno odstają Białystok, Szczecin, Gdynia i Gdańsk. Bywa też tak, że nominalnie upust jest mniejszy, ale na tle własnej historii danego miasta wygląda nadzwyczaj wysoko. W Warszawie kupujący nowe mieszkanie płacą „tylko” 9 procent poniżej ceny z oferty, ale zwykle ten dystans był o jakieś 2 punkty mniejszy. We Wrocławiu, Poznaniu i Krakowie rozjazd jest dziś o 3 do 5 punktów większy niż przeciętnie od 2007 roku.
Na rynku wtórnym obraz jest podobny, tyle że odstępstwa od średniej są tu jeszcze wyraźniejsze. Rekordowo wysoko wybiły się Olsztyn, Poznań i Bydgoszcz. Poznań to dobry przykład, jak to działa w praktyce: na przełomie roku kupujący mieszkania z drugiej ręki płacili średnio 10,7 tys. zł za metr, o niecałe 2 procent mniej niż rok wcześniej. Sprzedający w tym samym czasie podnieśli oczekiwania do prawie 12,4 tys. zł. Jedni schodzą, drudzy windują — i stąd rozjazd, który urósł o ponad 5 punktów.
Dlaczego to niekoniecznie powód do radości
Wygląda to jak ewidentna przewaga kupujących. Rynek przystopował, deweloperzy kuszą rabatami i bonusami, sprzedający z drugiej ręki muszą schodzić z ceny, jeśli chcą domknąć transakcję. W Łodzi i we Wrocławiu widać to wprost: ceny transakcyjne spadają, a ofertowe stoją w miejscu. Słabsza karta jest po stronie sprzedających.
Tyle że jeśli spojrzeć na ostatnie dwadzieścia lat, taki układ — duży albo szybko rosnący rozjazd między ceną z oferty a ceną realną — zwykle nie zwiastował dalszych spadków. Wręcz odwrotnie. Najczęściej kończył fazę ochłodzenia. W siedmiu na dziesięć przypadków, gdy ten dystans gwałtownie się powiększał, w ciągu kolejnego roku przyspieszał wzrost cen transakcyjnych — średnio o ponad 4 punkty na rynku wtórnym i ponad 5 na pierwotnym.
Mechanizm jest dość intuicyjny. Gdy ceny z ogłoszeń długo trzymają się wysoko, a realne transakcje schodzą nisko, to znaczy, że rynek jest w nierównowadze. A wyrównuje się ją nie przez to, że sprzedający masowo obniżają oczekiwania, tylko przez to, że kupujący stopniowo godzą się płacić więcej. Krótko mówiąc: korekta najczęściej idzie w górę, nie w dół.
Jeden kraj, kilkanaście różnych rynków
Tu trzeba jednak włożyć kij w szprychy własnego rozumowania. W Polsce nie ma czegoś takiego jak jeden rynek mieszkaniowy. Nawet w obrębie jednego miasta rynek nowy i wtórny potrafią chodzić w przeciwne strony, więc duży rozjazd cen nie zawsze oznacza to samo.
Najlepiej pokazuje to Olsztyn. Tam ceny transakcyjne nowych mieszkań w pierwszym kwartale podskoczyły o prawie 8 procent — mocniej niż gdziekolwiek poza Bydgoszczą. Ofertowe urosły jeszcze szybciej. Na rynku wtórnym z kolei realne ceny ledwie drgnęły, a oczekiwania sprzedających wystrzeliły. W efekcie rozjazd ostro się powiększył, choć nikt tu nie godził się na większe rabaty niż zwykle. Po prostu do sprzedaży trafiła spora pula droższych lokali — lepiej położonych albo o wyższym standardzie. Te nowe znajdowały nabywców, te z drugiej ręki wycenione wysoko już niekoniecznie. I to podbiło średnie ceny ofertowe, mieszając w statystyce.
Wniosek jest taki, że na relację ceny realnej do ofertowej ogromny wpływ ma to, co akurat trafia na rynek. Widać to też po dystansie między rynkiem wtórnym a pierwotnym. W większości miast mieszkania używane są tańsze od nowych — wyjątkiem od lat są Warszawa i Rzeszów, gdzie nowych lokali brakowało, więc to one z drugiej ręki szły w górę. W siedmiu największych metropoliach używane mieszkania kosztują dziś średnio o 5 procent mniej za metr niż nowe, w mniejszych ośrodkach nawet o 19 procent. Rekordzistą jest Bydgoszcz, gdzie ta różnica sięga prawie 30 procent. Tam, gdzie nowych mieszkań jest dużo, jak właśnie w Bydgoszczy czy Olsztynie, używane tracą na atrakcyjności. Tam, gdzie ich brakuje, dzieje się odwrotnie.
Czego nie widać w średniej cenie
Jest jeszcze jeden trop, który warto rozplątać, zanim ogłosimy spadki. W Poznaniu ceny transakcyjne mieszkań z drugiej ręki spadły w pierwszym kwartale o niecałe 2 procent rok do roku. Brzmi jak przecena. Ale tak zwany indeks hedoniczny, który porównuje lokale o zbliżonej powierzchni, lokalizacji i standardzie, w tym samym czasie poszedł w górę o 3,6 procent.
To oznacza, że mieszkania, które faktycznie zmieniły właściciela, były po prostu gorsze od tych sprzedawanych rok wcześniej. Porównywalne lokale podrożały — spadła tylko średnia, bo w obrocie przeważały tańsze nieruchomości. Czy dlatego, że kupujący polowali na okazje, czy dlatego, że to one akurat dominowały w ofercie, trudno rozstrzygnąć jednoznacznie. Skoro jednak dostępność cenowa mieszkań w Polsce od jakiegoś czasu rośnie, a droższe lokale, gdy się pojawiają, znajdują nabywców, to wiele wskazuje na drugie wyjaśnienie.
I tu zamyka się cała ta układanka. Duży rozjazd między ceną z oferty a ceną realną zwykle z czasem podciąga tę drugą do góry, bo oferta z opóźnieniem dopasowuje się do popytu. Dla kogoś, kto liczy na to, że wystarczy poczekać, aż sprzedający odpuszczą, to nie jest szczególnie zachęcająca prognoza. Pole do negocjacji bywa dziś realne, ale traktowanie go jako zapowiedzi taniejących mieszkań to wniosek, którego dane raczej nie potwierdzają.
